부동산

부동산 경매 또는 매매를 통해 해당 목적물을 인수 받을 때에는 목적물과 연관된 권리도 함께 인수됩니다. 흔히 경매 절차에서 회자되는 권리분석이란 책임져야 하는 인수된 권리가 무엇인지를 파악하는 것을 의미합니다.

권리분석을 할 때에는 목적물의 매도 가치는 물론 물리적인 상태를 포함한 권리의 종류, 적법성, 법정지상권 성립여부 등 법적 하자 여부를 파악하게 됩니다. 현재 우리나라는 소멸주의를 채택하고 있지만 예외적으로 인수주의를 채택하고 있습니다. 인수주의를 채택하는 예외적 상황의 대표 사례는 유치권입니다.

유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 채권을 변제받을 때까지 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리입니다. 공사대금을 받지 못할 때 공사업자가 유치권을 행사하는 경우가 많습니다.

유치권이 성립하려면 △목적물이 타인의 물건 또는 유가증권이어야 하고 △피담보채권이 목적물과 견련관계(사물 간 연결된 의존성)가 있어야 하며 △채권이 변제기에 있어야 하고 △유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며 △당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 합니다.

유치권은 유치물의 점유를 잃으면 소멸하고, 채무자는 상당한 담보를 제공하여 유치권소멸 청구를 할 수 있습니다.